Nota simple: qué es, qué información contiene y qué no te dice

La nota simple es el primer documento que deberías ver de cualquier piso que te interese. Es un extracto del Registro de la Propiedad que dice qué finca es, de quién es y qué cargas tiene inscritas. Cuesta unos pocos euros, se pide por internet y suele llegar en unas horas.

En resumen: la nota simple recoge la descripción de la finca, sus titulares y sus cargas inscritas. No dice nada de deudas con la comunidad, derramas, IBI, estado físico, obras sin legalizar ni si hay alguien viviendo dentro. Es imprescindible, pero no suficiente.

Cómo se pide

Se solicita en la web del Colegio de Registradores o en cualquier Registro de la Propiedad. Para encontrar la finca sirve la dirección, la referencia catastral o los datos registrales. No hace falta permiso del propietario: basta con indicar el motivo de la consulta, por ejemplo, que estás valorando comprar.

Refleja la situación del Registro el día en que se emite. Si te la da la inmobiliaria, fíjate en la fecha: una nota de hace meses puede no recoger cambios recientes.

Qué información contiene

Descripción de la finca

La dirección, la superficie, los anejos (por ejemplo, un trastero o una plaza de parking vinculados a la vivienda) y la cuota de participación en la comunidad, que determina qué parte de los gastos comunes y de las derramas paga esa vivienda.

Titularidad

Quién es el propietario, en qué porcentaje y por qué título lo adquirió: compraventa, herencia, donación… Para vender la vivienda completa tienen que intervenir todos los titulares y, en algunos casos, también su cónyuge.

Cargas

Los derechos o limitaciones que pesan sobre la vivienda. Los más habituales:

• Hipoteca: la garantía del préstamo del propietario. Es frecuente y no impide vender, pero tiene que cancelarse.
• Embargo: una anotación por deudas reclamadas al propietario.
• Usufructo: el derecho de otra persona a usar y disfrutar la vivienda.
• Servidumbre: un derecho de un tercero sobre la finca, como uno de paso.
• Limitaciones de vivienda protegida: precio máximo de venta, requisitos para el comprador o autorizaciones previas.
• Afecciones fiscales: notas que indican que Hacienda aún podría revisar un impuesto de una operación anterior. Son muy frecuentes y caducan con el tiempo.

Documentos pendientes

Si se ha presentado en el Registro un documento que todavía no se ha inscrito, la nota suele indicarlo como asiento de presentación o documento pendiente de despacho.

Lo que la nota simple no dice

Aunque la nota simple esté limpia, no te informa de:

• Deudas con la comunidad ni de derramas aprobadas. Lo explicamos en deudas y derramas de comunidad.
• IBI pendiente u otros impuestos.
• Estado físico del piso y del edificio.
• Situación urbanística: obras sin licencia, cambios de uso o expedientes abiertos.
• Ocupación: si hay inquilinos u ocupantes, normalmente no aparece.

Por eso una nota simple “sin cargas” es una buena noticia, pero no significa que la operación no tenga riesgos.

Nota simple o certificación registral

La nota simple es informativa. La certificación registral tiene valor fehaciente y es más cara y lenta de obtener. Para valorar una compra, lo habitual es empezar por la nota simple. Antes de la escritura, además, el notario consulta el Registro.

Leerla es fácil; interpretarla, no tanto

La nota simple dice qué hay inscrito, pero no qué significa para tu compra. ¿Esa diferencia de superficie con el anuncio es un problema? ¿Ese embargo se puede levantar a tiempo? ¿Esa hipoteca se cancelará en la firma o tendrás que fiarte de que se cancele después? Las respuestas salen de cruzar la nota con el Catastro, el anuncio, la comunidad y el contrato de arras.

Es una de las primeras cosas que hacemos en la Revisión Inicial y la Revisión Prearras. Si quieres ver todo lo demás que conviene revisar, consulta qué revisar antes de firmar arras.