Deudas y derramas de comunidad al comprar un piso: quién paga

Las deudas de comunidad son del vendedor, pero el piso responde de ellas. Y una derrama aprobada antes de que compres puede acabar llegándote a ti. Las dos cosas se evitan pidiendo los documentos correctos antes de firmar.

En resumen: si el vendedor deja cuotas sin pagar, la comunidad puede reclamarlas sobre la vivienda que has comprado: las del año de la compra y las de los tres años anteriores (cuatro en Cataluña). Las derramas se cobran, en general, a quien sea propietario cuando hay que pagarlas, aunque se aprobaran antes. Pide el certificado de deudas y las actas de las últimas juntas, y deja por escrito quién asume cada derrama.

Las deudas del vendedor y la afección del piso

La Ley de Propiedad Horizontal establece que quien compra una vivienda responde con el propio inmueble de lo que se deba a la comunidad, hasta el límite de la parte vencida del año en que se compra y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e).

En la práctica: si el vendedor debía cuotas y no las paga, la comunidad puede reclamarlas y, si hace falta, dirigirse contra el piso, aunque ahora sea tuyo. Después podrías reclamárselas tú al vendedor, pero con el coste y la incertidumbre de un pleito.

En Cataluña se aplica el artículo 553-5 del Código civil catalán, con un límite más amplio: la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores.

El certificado de deudas con la comunidad

Para evitarlo, la ley obliga al vendedor a declarar en la escritura si está al corriente de pago y a aportar un certificado del estado de deudas con la comunidad:

• Lo expide el secretario de la comunidad (normalmente, el administrador de fincas) con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide.
• Sin ese certificado no se puede firmar la escritura, salvo que el comprador exima expresamente al vendedor de aportarlo. No lo hagas: es tu principal protección.
• En Cataluña, el certificado debe incluir también los gastos comunes aprobados y pendientes de vencimiento y las aportaciones al fondo de reserva. Sin él tampoco puede firmarse la escritura, salvo que las partes renuncien expresamente.

Lo ideal es tenerlo antes de firmar las arras, no el mismo día de la notaría.

Las derramas: quién paga si se aprobaron antes de la venta

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la junta para obras o gastos que no cubren las cuotas ordinarias: rehabilitar la fachada, cambiar las bajantes, instalar un ascensor.

La ley lo dice expresamente para las derramas de mejoras: las paga quien sea propietario en el momento en que son exigibles (artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y, en la práctica, las comunidades cobran cualquier derrama a quien figure como propietario cuando se gira el recibo.

Ejemplo: la junta aprueba en junio una derrama de 6.000 € por vivienda para la fachada, pagadera en 12 cuotas mensuales a partir de enero. Si compras en marzo y no se pacta nada, las cuotas que venzan cuando ya seas propietario te las cobrarán a ti, aunque no votaras ni supieras nada de la obra.

Por eso el certificado de deudas no basta: con la ley estatal, recoge lo que el vendedor debe, no lo que se ha aprobado y todavía no se ha cobrado.

Un pacto con el vendedor no obliga a la comunidad

Comprador y vendedor pueden acordar quién asume una derrama, pero ese acuerdo solo les vincula a ellos. La comunidad seguirá cobrando a quien figure como propietario, y si el vendedor no te devuelve lo pactado, tendrás que reclamárselo tú. Por eso lo que importa es saber antes de firmar qué hay aprobado o en camino, y reflejarlo en el precio o en el contrato.

Saberlo exige ir más allá del certificado: leer las actas de las últimas juntas, conocer el estado del edificio y sus inspecciones, y trasladar lo que aparezca al contrato de arras. La comunidad, sus actas, deudas y derramas son una de las partes que revisamos en la Revisión Prearras.

Si quieres ver qué más conviene revisar, consulta qué revisar antes de firmar arras.

Fuentes

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE), artículos 9.1.e y 17.11.
• Libro quinto del Código civil de Cataluña (BOE), artículo 553-5.