Qué revisar antes de firmar arras: los puntos que más problemas dan

Al firmar el contrato de arras, echarse atrás deja de salir gratis. A partir de ahí, si te retiras, lo normal es perder la señal, que en muchas operaciones ronda el 10 % del precio. Por eso las comprobaciones importantes se hacen antes de firmar, no entre las arras y la notaría.

En resumen: los problemas que más dinero cuestan al comprar un piso de segunda mano salen de siete sitios: el Registro de la Propiedad, la comunidad de propietarios, los impuestos pendientes, la documentación obligatoria, el estado del edificio, la situación urbanística y el propio contrato de arras. Ninguno se ve en una visita ni en el anuncio.

1. El Registro: quién vende y qué cargas tiene

Lo que dice el Registro de la Propiedad manda sobre lo que dice el anuncio. Ahí consta quién es el propietario y qué cargas pesan sobre la vivienda: hipotecas, embargos, usufructos, limitaciones por ser vivienda protegida…

Qué puede salir mal: que no vendan todos los propietarios, que aparezca un embargo que nadie mencionó o que el trastero que te enseñaron no forme parte de la finca. El primer documento para verlo es la nota simple, aunque no lo cuenta todo.

2. La comunidad de propietarios

La vivienda responde de las cuotas que el vendedor no haya pagado del año en curso y de los tres años anteriores (cuatro en Cataluña). Y las derramas aprobadas antes de la venta se suelen cobrar a quien sea propietario cuando toca pagarlas.

Qué puede salir mal: heredar deudas del vendedor o encontrarte una derrama de miles de euros por una obra que se aprobó antes de que compraras. Lo explicamos en deudas y derramas de comunidad.

3. Impuestos pendientes

El IBI que el vendedor no haya pagado puede acabar reclamándose sobre la propia vivienda, porque el inmueble queda afecto a su pago.

Qué puede salir mal: recibir, ya como propietario, una reclamación de un impuesto que no era tuyo.

4. La documentación obligatoria

Para vender hace falta, entre otros, el certificado de eficiencia energética, y en algunas comunidades, como Cataluña, también la cédula de habitabilidad. Si el edificio tiene cierta antigüedad, además, su ayuntamiento o comunidad autónoma le exigirá una inspección técnica (ITE o IEE).

Qué puede salir mal: retrasos en la firma por documentos que no existen, o una inspección desfavorable que anticipa obras obligatorias que pagarás tú.

5. El estado del edificio y de la vivienda

Humedades, instalaciones antiguas, cubiertas o fachadas que piden obra, un edificio sin ascensor que acabará instalándolo… Muchas cosas se pueden disimular con una mano de pintura, y otras no se ven sin saber dónde mirar.

Qué puede salir mal: que el coste real de la vivienda sea el precio más una reforma o una derrama que no tenías prevista.

6. Que sea legalmente lo que te venden

Un local reconvertido en vivienda sin cambio de uso, una terraza cerrada sin licencia o una superficie que no coincide entre el anuncio, el Registro y el Catastro son más frecuentes de lo que parece. También importa si la vivienda se entrega libre o tiene inquilino, porque su contrato puede seguir vigente tras la venta.

Qué puede salir mal: problemas para financiar, para vender en el futuro o, en el peor caso, un expediente del ayuntamiento.

7. El precio y el contrato de arras

Si financias, el banco suele calcular el préstamo sobre el menor valor entre el precio y la tasación: pagar de más se nota en los ahorros que tendrás que aportar. Y el contrato de arras decide qué pasa si algo sale mal: si alguien puede echarse atrás, qué pierde y qué ocurre si no te conceden la hipoteca. Lo explicamos en tipos de arras.

Qué puede salir mal: perder la señal porque el banco no te financia, o descubrir que el contrato no te protege frente a lo que encuentres después.

Por qué cuesta revisarlo a tiempo

Cada punto depende de documentos distintos, que tienen que pedirse a personas distintas (Registro, administrador de la finca, vendedor, ayuntamiento) y luego leerse juntos: una superficie que no cuadra, un acta con una obra pendiente o una cláusula de arras ambigua solo tienen sentido vistas en conjunto. Y todo eso suele tener que hacerse en pocos días, con la inmobiliaria pidiendo una respuesta.

Es justo lo que hacemos en la Revisión Prearras: reunimos y revisamos la documentación, la comunidad, el precio y el borrador de arras, y te entregamos un informe con lo que está comprobado, lo que falta y las condiciones con las que conviene firmar.

Fuentes

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (BOE), artículos 9.1.e y 17.11.
• Libro quinto del Código civil de Cataluña (BOE), artículo 553-5.
• Código Civil (BOE), artículo 1454.