Arras confirmatorias, penitenciales y penales: diferencias y cuál firmar

El contrato de arras se suele firmar con un modelo que trae la inmobiliaria, y casi nadie se fija en el tipo de arras. Sin embargo, es lo que decide si alguien puede echarse atrás y cuánto le cuesta.

En resumen: con arras penitenciales cualquiera de las partes puede desistir. Si es el comprador, pierde la señal; si es el vendedor, devuelve el doble. Con arras confirmatorias nadie puede desistir sin más: la señal es un pago a cuenta y, si alguien incumple, el otro puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo y reclamar daños. Las penales fijan una penalización por incumplir. Si el contrato no deja claro que son penitenciales, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, y en Cataluña la ley las presume confirmatorias.

Arras penitenciales

Son las del artículo 1454 del Código Civil, que permite deshacer la compra “allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

• Si tú te echas atrás, pierdes la señal.
• Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble de lo que entregaste.
• Ninguna de las partes puede obligar a la otra a firmar la escritura.

Son muy habituales en los modelos de las inmobiliarias. Te dan una salida conocida de antemano, pero también se la dan al vendedor: si aparece alguien que paga bastante más, puede salirle a cuenta devolverte el doble.

Arras confirmatorias

La cantidad entregada es una señal y parte del precio que confirma que el contrato existe. No dan derecho a desistir:

• Si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla la compraventa o resolverla y reclamar los daños y perjuicios que pueda demostrar (artículo 1124 del Código Civil).
• Para el comprador suponen más compromiso: si no puedes pagar, no basta con perder la señal, porque el vendedor podría exigirte que cumplas.
• También le dan más protección: el vendedor no puede librarse de venderte el piso simplemente devolviéndote el doble.

Arras penales

Funcionan como una cláusula penal: fijan cuánto paga quien incumple. A diferencia de las penitenciales, no dan derecho a desistir. Sus efectos dependen mucho de cómo estén redactadas, así que conviene que alguien revise el texto si el contrato las utiliza.

Cómo saber qué tipo estás firmando

Lo que manda es la redacción, no el título del documento. Los tribunales interpretan las arras penitenciales de forma restrictiva: tienen que quedar claras la facultad de desistir y sus consecuencias. Si el contrato es ambiguo, lo más probable es que se consideren confirmatorias.

Por eso, si quieres arras penitenciales, el contrato debería citar el artículo 1454 del Código Civil y explicar que cada parte puede desistir con las consecuencias indicadas. Y si no las quieres, que diga expresamente que son confirmatorias.

En Cataluña

En Cataluña se aplica el Código civil catalán, que regula las arras en su artículo 621-8:

• La cantidad que entrega el comprador se entiende como arras confirmatorias, salvo que se pacte otra cosa.
• Las penitenciales tienen que pactarse expresamente. Si el comprador desiste, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado. Si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas.

Además, el artículo 621-49 protege a quien necesita hipoteca. Si el contrato prevé que parte del precio se pagará con financiación de un banco y este la deniega sin culpa del comprador, el comprador puede desistir y recuperar lo que haya pagado, incluidas las arras penitenciales, salvo que se haya pactado otra cosa.

Comparativa

	Penitenciales	Confirmatorias	Penales
¿Se puede desistir?	Sí, cualquiera de las partes	No	No
Si se echa atrás o incumple el comprador	Pierde la señal	El vendedor puede exigir el cumplimiento, o resolver y reclamar daños	Paga la penalización pactada
Si se echa atrás o incumple el vendedor	Devuelve el doble	El comprador puede exigir el cumplimiento, o resolver y reclamar daños	Paga la penalización pactada
Base legal	Artículo 1454 del Código Civil	Artículo 1124 del Código Civil	Cláusula penal (artículos 1152 y siguientes del Código Civil)

El tipo de arras es solo una parte del contrato

Fuera de Cataluña, la ley no prevé qué pasa si el banco no te concede la hipoteca: si el contrato no lo regula, no te protege. Y el resto de cláusulas (plazos, cargas, derramas pendientes, gastos, estado de entrega) deciden quién asume cada problema que aparezca entre las arras y la notaría.

En la Revisión Prearras revisamos el borrador de arras junto con la documentación de la vivienda, para que lo que firmes tenga en cuenta lo que hemos encontrado. Si quieres ver qué más conviene revisar, consulta qué revisar antes de firmar arras.

Fuentes

• Código Civil (BOE), artículos 1124, 1152 y 1454.
• Ley 3/2017, del libro sexto del Código civil de Cataluña (BOE), artículos 621-8 y 621-49.